Инвестиции в недвижимость под сдачу в Германии: как считать доходность (2026)

Обновлено: 9 октября 2026·Автор: Ирина Вебер, главный редактор·Проверяем данные по официальным источникам

Инвестиция под сдачу — это другая игра, чем покупка для себя

Когда вы покупаете квартиру для себя, главный вопрос — нравится ли она вам и по карману ли платёж. Когда вы покупаете под сдачу, квартира — актив, который должен зарабатывать, и вопросы меняются местами: какую доходность даст объект и сравнима ли она с альтернативами вроде ETF; сколько из аренды реально останется после налога; что будет, если квартира месяцами простоит без арендатора; кто будет управлять объектом, если вы живёте не рядом.

Сама сделка — поиск, просмотр, договор у нотариуса (Notar), запись в поземельную книгу (Grundbuch) — идентична покупке для себя, и мы её не повторяем: подробности в статье про покупку жилья. Финансирование устроено так же, разве что банк строже смотрит на объект под сдачу, потому что учитывает будущую арендную плату как часть вашего дохода — механика кредита разобрана в статье про ипотеку. Ниже — то, что отличает инвестицию: доходность, налоги арендодателя и управление на расстоянии.

Как считать доходность: Mietrendite

Доходность от сдачи в аренду (Mietrendite) показывает, сколько объект приносит в год относительно вложенных денег. Различают два вида. Валовая доходность (Bruttomietrendite) — грубый ориентир: годовая холодная аренда (Kaltmiete, аренда без коммунальных платежей), делённая на цену покупки. Удобна для быстрого сравнения объектов, но ничего не говорит о реальной прибыли. Чистая доходность (Nettomietrendite) — честнее: из годовой аренды вычитают регулярные расходы (управление, резерв на ремонт, налог на землю, страховки), а разницу делят на полную стоимость покупки — цену плюс дополнительные расходы на покупку (Kaufnebenkosten: налог, нотариус, реестр, маклер). Именно она отвечает на вопрос «а стоило ли вообще».

Ниже — пример на условных цифрах, чтобы показать логику, а не рыночный ориентир: реальные цены и ставки аренды по городам сильно различаются и требуют проверки на конкретном объекте.

Разница между 4,1% и 3,0% — это цена того, что новичок склонен забыть: дополнительные расходы на покупку и текущие издержки. Доходность стоит сравнивать не только между объектами, но и с альтернативами — ETF или накопительным вкладом, — учитывая, что недвижимость даёт рычаг за счёт кредита, но куда меньшую ликвидность.

Налог на доход от аренды: Einkünfte aus Vermietung

Арендная плата, которую вы получаете, — это не «чистые деньги мимо налоговой». Доход от сдачи внаём (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) — отдельная категория дохода в немецкой налоговой системе. Его декларируют ежегодно в приложении V (Anlage V) к налоговой декларации и облагают обычным прогрессивным подоходным налогом — по той же шкале, что и зарплату, а не по льготной ставке.

Практически это значит: доход от аренды прибавляется к вашему остальному доходу (зарплате, доходу от бизнеса) и облагается по итоговой предельной ставке. Если ваш общий доход уже в верхней части шкалы, налог с аренды может оказаться заметно выше, чем ожидает новичок, впервые сдающий квартиру.

Хорошая новость — государство разрешает вычесть из этого дохода приличный список расходов, прежде чем считать налог. Именно поэтому арифметика доходности не заканчивается на «аренда минус ипотека»: нужно учитывать вычеты.

Налоговые вычеты: амортизация (AfA) и расходы по объекту (Werbungskosten)

Главное отличие инвестиции от жилья для себя: расходы, которые в собственном жилье просто «ваши траты», здесь становятся вычетом из налогооблагаемого дохода.

Амортизация здания (AfA, Absetzung für Abnutzung). Государство считает, что здание изнашивается, и разрешает списывать часть его стоимости (без учёта земли — она не амортизируется) равными долями каждый год как расход, даже если вы фактически ничего не тратили. Стандартная линейная ставка (§7 EStG) зависит от того, когда здание было завершено строительством (Fertigstellung), а не от даты разрешения на строительство (Bauantrag): 2% в год — для зданий, завершённых с 1925 по 2022 год; 2,5% в год — для зданий, завершённых до 1925 года; 3% в год — для зданий, завершённых после 31.12.2022. Отдельно есть необязательная дегрессивная АфА в размере 5% от остаточной стоимости — только для жилой недвижимости в ЕС/ЕЭП, если строительство или договор купли-продажи пришлись на период с 01.10.2023 по 30.09.2029 (§7 Abs. 5a EStG); выбор между линейной и дегрессивной АфА стоит считать с налоговым консультантом под конкретный объект.

Вычитаемые расходы по объекту (Werbungskosten) — та же по смыслу категория, что и вычеты по зарплате, только здесь она относится к объекту недвижимости: проценты по кредиту (сама сумма погашения долга не вычитается, только проценты), услуги управляющей компании (Hausverwaltung) и взнос на содержание дома (Hausgeld) для квартиры в составе сообщества собственников (WEG), налог на землю (Grundsteuer) и страховки объекта, расходы на поиск арендатора, текущий ремонт (Erhaltungsaufwand).

Ловушка, о которую новички спотыкаются регулярно: если в первые три года после покупки вложить в ремонт сумму, превышающую определённую долю стоимости здания, налоговая расценит это не как текущий ремонт, а как расходы, приближенные к затратам на приобретение (anschaffungsnahe Herstellungskosten) — списать сразу нельзя, только через амортизацию, растянутую на годы. Крупный ремонт сразу после покупки стоит обсуждать с консультантом заранее, а не постфактум.

Если расходы (включая AfA и проценты) в какой-то год превышают арендный доход, получается налоговый убыток — его можно зачесть против остального дохода того же года (Verlustausgleich), но убыток должен быть экономически объясним, а не создан искусственно. Когда расчёт усложняется — несколько объектов, кредит, ремонт, доход в разных странах, — разумнее не вести декларацию через ELSTER самостоятельно, а обратиться к налоговому консультанту (Steuerberater): когда это оправдано, разобрано в статье про налогового консультанта.

Налог на спекуляцию при продаже: 10-летний период

Если вы решите продать объект, важно помнить про налог на спекуляцию (Spekulationssteuer, §23 EStG). Прирост стоимости объекта — разница между ценой покупки и ценой продажи — облагается налогом, если между покупкой и продажей прошло меньше десяти лет. Ровно через десять лет владения (спекулятивный период, Spekulationsfrist) прирост стоимости освобождается от этого налога независимо от суммы.

Это принципиально отличает инвестицию под сдачу от жилья, в котором вы живёте сами: для собственного жилья в законе есть отдельные исключения, которые часто освобождают от налога и раньше десяти лет. У объекта, который всё время сдавался в аренду, а не использовался вами лично, такое исключение обычно не работает — рассчитывайте на полный десятилетний срок. Если продажа планируется раньше — стоит заранее посчитать налоговые последствия у консультанта, а не после сделки.

Управление объектом: самостоятельно или через Hausverwaltung

Если объект в том же городе, где вы живёте, многие управляют им сами: находят арендатора, подписывают договор, принимают показания счётчиков (Zählerstand), реагируют на поломки. Это экономит деньги, но требует времени и доступности.

Если вы живёте в другом городе (или объект куплен именно как удалённая инвестиция), разумнее нанять управляющую компанию (Hausverwaltung). Она берёт на себя поиск арендатора, сбор арендной платы, коммуникацию по мелким и крупным поломкам, иногда — годовой отчёт по коммунальным расходам (Nebenkostenabrechnung) для арендатора. За это Hausverwaltung берёт комиссию — как правило, в процентах от арендной платы или фиксированную ежемесячную сумму за объект; точный тариф стоит сравнивать между несколькими компаниями до заключения договора, он не регулируется единым законом.

Отдельно стоит закладывать в бюджет резерв на непредвиденный ремонт (аналог Instandhaltungsrücklage, которую для квартир в составе WEG формирует сообщество собственников через Hausgeld, а для отдельного дома вам придётся откладывать самостоятельно). Инвестор, который не откладывает деньги на ремонт крыши или замену отопления, рано или поздно платит по полной программе в самый неудобный момент.

Риски инвестиции под сдачу

Недвижимость — не пассивный и не безрисковый доход. Основные риски, о которых стоит думать до покупки, а не после:

• Простой без арендатора (Leerstand). Пока квартира не сдана, вы всё равно платите кредит, налог на землю и коммунальные расходы на пустующий объект.
• Крупный ремонт. Кровля, отопление, фасад рано или поздно потребуют вложений, способных съесть доходность нескольких лет разом.
• Защита прав арендатора. Закон сильно защищает арендатора: выселить его без веских оснований непросто и небыстро.
• Ограничение роста аренды. В части регионов действует тормоз роста арендной платы (Mietpreisbremse) и предел повышения для текущего жильца (Kappungsgrenze).
• Риск ставки при перекредитовании. По завершении срока фиксации предстоит новое финансирование по будущей, не всегда более выгодной ставке.
• Низкая ликвидность. В отличие от ETF, объект нельзя продать за один клик: продажа занимает месяцы и стоит денег.

Готовы ли вы к инвестиции под сдачу: дерево решений

Прежде чем идти смотреть объекты «под аренду», честно ответьте себе:

• Есть ли финансовая подушка отдельно от первоначального взноса? Простой без арендатора и внезапный ремонт не должны угрожать личному бюджету.
• Понимаете ли вы местный рынок аренды — спрос, типичную плату, портрет арендатора в районе? Без этого легко переплатить за объект с плохой перспективой сдачи.
• Готовы ли тратить время на управление либо платить за Hausverwaltung? «Совсем пассивного» дохода от недвижимости не бывает.
• Сравнили ли чистую доходность с альтернативами? Если чистая Mietrendite ниже, чем у портфеля ETF при меньших хлопотах — стоит спросить себя, зачем именно недвижимость.
• Есть ли горизонт минимум 10 лет? Из-за налога на спекуляцию и низкой ликвидности короткий горизонт работает плохо.

Если по большинству ответ «да» — можно считать конкретные объекты и говорить с банком. Если преобладает «нет» — это не «никогда», а «пока рано»: сначала подушка, знание рынка и трезвый расчёт доходности.

Типичная ситуация

Собирательный пример из историй читателей редакции.

Пара, прожившая в Германии пять лет, скопила на взнос по основному жилью — и решила параллельно присмотреться к второй, инвестиционной квартире в соседнем городе с устойчивым рынком аренды. Прежде чем смотреть объекты, они посчитали: полную стоимость «под ключ» с учётом Kaufnebenkosten, реальную холодную аренду в районе и чистую доходность после расходов на управление и резерва на ремонт. Валовая доходность на бумаге выглядела заманчиво — около 5%, но после честного вычета расходов чистая оказалась ближе к 3%.

Объект всё же купили — но с открытыми глазами: заложили резерв на ремонт, наняли Hausverwaltung, потому что жили в другом городе, и заранее обсудили с консультантом декларирование через Anlage V. Через год признают: доходность не поразила воображение, зато не было сюрпризов — ни с налогом, ни с ремонтом, ни с управлением.

Мораль: инвестиция под сдачу редко «взрывает» доходность, зато при трезвом расчёте даёт предсказуемый, хоть и скромный результат — и именно предсказуемость здесь ценнее эффектных цифр на рекламном буклете.

Частые ошибки инвестора под сдачу

По наблюдениям редакции, на одном и том же спотыкаются чаще всего:

1. Считают доходность по валовой цифре. Bruttomietrendite ничего не говорит о реальной прибыли — ориентироваться нужно на чистую доходность после всех расходов и налога.
2. Забывают про дополнительные расходы на покупку в знаменателе. Доходность нужно считать от полной стоимости покупки (цена плюс Kaufnebenkosten), а не от голой цены объекта — иначе цифра завышена.
3. Не откладывают резерв на ремонт. Крупный ремонт рано или поздно случится; без резерва он бьёт по личному бюджету в неудобный момент.
4. Делают крупный ремонт сразу после покупки, не спросив консультанта. Расходы, приближенные к затратам на приобретение (anschaffungsnahe Herstellungskosten), нельзя списать сразу — это меняет весь налоговый расчёт первых лет.
5. Считают доход от аренды «чистыми деньгами мимо налоговой». Это обычный налогооблагаемый доход по прогрессивной шкале, просто с хорошим набором вычетов — забыть о декларации через Anlage V нельзя.
6. Не закладывают простой без арендатора и низкую ликвидность. Пустующие месяцы и долгая процедура продажи — не исключение, а нормальная часть этой инвестиции.

Мини-словарь терминов инвестора под сдачу

Немецкие слова, которые пригодятся в разговоре с банком, консультантом и Hausverwaltung:

• Mietrendite — доходность от сдачи в аренду; Bruttomietrendite — валовая, Nettomietrendite — чистая.
• Kaltmiete — холодная аренда (без коммунальных платежей).
• Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung — доход от сдачи внаём как отдельная категория в налоговой декларации.
• Anlage V — приложение к налоговой декларации для дохода от аренды.
• AfA (Absetzung für Abnutzung) — амортизация здания, ежегодное списание части его стоимости.
• Werbungskosten — вычитаемые расходы, связанные с доходом; здесь — расходы по объекту недвижимости.
• Anschaffungsnahe Herstellungskosten — крупный ремонт вскоре после покупки, который налоговая приравнивает к затратам на приобретение и не даёт списать сразу.
• Verlustausgleich — зачёт налогового убытка по объекту против остального дохода.
• Spekulationssteuer — налог на спекуляцию при продаже недвижимости в пределах установленного срока владения (§23 EStG).
• Hausverwaltung — управляющая компания, ведущая объект вместо собственника.
• Instandhaltungsrücklage — резерв на содержание и крупный ремонт.
• Leerstand — простой объекта без арендатора.
• Mietpreisbremse — тормоз роста арендной платы в отдельных регионах.
• Kappungsgrenze — предел, на который можно поднять аренду действующему жильцу за определённый период.

Частые вопросы

Автор материалаИрина Вебер

Ирина Вебер — главный редактор RuOrientir. Отвечает за отбор тем, проверку фактов по официальным источникам (законы, сайты ведомств и больничных касс) и редактуру материалов о страховках, банках, налогах, пособиях и документах для русскоязычных в Германии. Материалы носят информационный характер и не являются персональной консультацией.